Immobilienbewertung

Immobilienbewertung-Vergleichswert-Sachwert-Verkehrswert

Der Erfolg Ihres Immobilienverkaufs hängt maßgeblich vom Angebotspreis ab. Um möglichst Fehlkalkulationen zu vermeiden, ist hier eine Immobilienbewertung ratsam.

Denn nicht nur ein zu niedrig angesetzter Preis kann einen Verlust bedeuten – wird Ihre Immobilie zu teuer angeboten, schreckt das potentielle Käufer ab, wodurch sich ein Verkauf unnötig in die Länge zieht.

Wenn der Angebotspreis nachträglich korrigiert werden muss, kann das ein negatives Signal für Interessenten sein, die eine Schwachstelle im Angebot oder Mängel an der Immobilie vermuten und auf weiteren Preisnachlass spekulieren.

Wohnungs- und Hausbewertungen liefern online eine gute Orientierung, wie viel Ihr Objekt wert ist.

Jedoch ist jede Immobilie individuell. Um eine verbindliche Einschätzung zu erhalten, ist die Beauftragung eines Experten, welcher sich Ihre Immobilie vor Ort ansieht, unverzichtbar.

Warum Sie Ihre Immobilien durch uns bewerten sollten?

Unseriöse Makler locken potenzielle Kunden mit utopischen Gewinnversprechen, um sich so den Auftrag zu sichern. Andere setzen den Preis zu niedrig an, um den Verkauf schnell abwickeln zu können.

Entscheidend ist, dass der Makler über gute Marktkenntnisse, ein fundiertes Fachwissen und ausreichend Erfahrung im Karlsruher Marktumfeld, der Immobilie und mit Ihrer Immobilienart verfügt.

Um bei der Bewertung individuell auf die Immobilie einzugehen, braucht es eine Vorortbesichtigung von uns. Diese Option ist vor allem kosten-günstiger als die Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter.

OFFEN – EHRLICH – TRANSPARENT:

Ihre Wertermittlung kostet Sie bei uns lediglich 149,-Euro und bleibt für Sie dann kostenfrei, wenn Sie uns anschließend auch mit der Vermarktung des Objekts beauftragen.

Zur Immobilienbewertung besichtigen wir Ihr zu veräußerndes Objekt und vergleichen es mit anderen in ähnlicher Lage und Ausstattung. Der von uns ermittelte Verkehrswert weicht meist nur geringfügig von dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis ab.

Der Verkehrswert-Bericht

Wie bereits erwähnt, erhalten Sie von uns einen Verkehrswert-Bericht, welcher auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen sowie der durchgeführten Recherchen erstellt wurde.

Der Verkehrswertermittlung liegen insbesondere folgende Annahmen und Prämissen zugrunde:

  • In Abt.II des Grundbuchs sind keine wertrelevanten Eintragungen vorhanden.
  • Die vorhandenen baulichen Anlagen sind bauordnungs- und bauplanungsrechtlich zulässig.
  • Es sind keine wertrelevanten belastenden oder begünstigenden Baulasten vorhanden.
  • Aus dem Bewertungsobjekt sind keine öffentlich-rechtliche Abgaben zu entrichten.
  • Altlasten noch schädliche Bodenveränderungen sind registriert.
  • Die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen sind

eingehalten worden.

Der Verkehrswert (Marktwert) wie er in § 194 BauGB normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäfts-verkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.

Die Wertermittlungsverfahren nach § 8 ImmoWertV sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen.

Nach den Vorschriften der ImmoWertV stehen zur Ermittlung des Verkehrswerts drei normierte Verfahren zur Verfügung:

  1. Vergleichswertverfahren – Was kosten vergleichbare Grundstücke?

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzbarkeit und der Beschaffenheit. Er ist ohne Berücksichtigung der baulichen Anlagen im Vergleichswertverfahren auf der Grundlage von Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen zu ermitteln – und bildet die Basis für das Sach- und das Ertragswertverfahren.

  1. Sachwertverfahren  –Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz?

Beim Sachwertverfahrens stehen die marktüblichen Baukosten vergleich-barer Objekte im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welche Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag anfallen, wenn das Bewertungsobjekt im aktuellen Zustand errichtet werden würde.

  1. Ertragswertverfahren  –Welcher Barwert ergibt sich aufgrund Miete, Laufzeit und Zinssatz?

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens stehen die für das Bewertungsobjekt die marktüblich erzielbaren Erträge im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welcher Barwert der Erträge am Wert-ermittlungsstichtag zur Verfügung steht, wenn eine marktgerechte Verzinsung für das Bewertungsobjekt angenommen wird.

Abschließende Hinweise: Der Verkehrswert-Bericht ist nur für den Auftraggeber bzw. Kunden im Rahmen des vereinbarten Zwecks bestimmt. In dem Bericht wird auf die eingehende Begründung aller Wertansätze verzichtet. Es handelt sich daher nicht um ein Wertgutachten im Sinne der einschlägigen Rechtsvorschriften.

Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des Berichts finden sich in den folgenden Rechtsnormen:

  • Baugesetzbuch (BauGB)
  • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
  • Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
  • Sachwert-Richtlinie (SW-RL)
  • Ertragswert-Richtlinie (EW-RL)
  • Vergleichswert-Richtlinie (VW-RL)
  • Baunutzungsverordnung (BauNVO)
  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
  • Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG)

Gibt es Alternativen für Ihre Immobilienbewertung?

Ja – ganz klar, diese gibt es!

Neben der persönlichen Wertschätzung, können Sie Ihre Immobilie natürlich auch durch einen „Immobiliengutachter“ oder über diverse „kostenlose Onlineportale“ bewerten lassen.

Diese Onlinevergleiche bieten zwar eine gute Orientierung, wie viel Ihr Objekt wert ist, jedoch ist die jede Wohnung – jedes Haus individuell. Um eine verbindliche Einschätzung zu erhalten, ist die Beauftragung eines Experten, der sich Ihre Immobilie vor Ort ansieht, unverzichtbar.

Bei der persönlichen Wertschätzung zeigt unsere Erfahrung, dass Immobilieneigentümer den Immobilienwert meist zu hoch einschätzen. Gründe hierfür sind oftmals subjektive Empfindungen (Wachstum Immobilienmarkt, persönliche Emotionen) und sind für den Verkauf des Objektes so eher hinderlich.

Zwar gibt es einige Anhaltspunkte (z.B.: Angebotspreis von Immobilieninseraten) die eine Orientierung bieten, aber dennoch nicht immer 100 Prozentig übertragbar sind. Bei der selbstständigen Bewertung ist also Vorsicht geboten. Sie kann zwar als erste Einschätzung dienen, eine genaue Analyse lässt sich dadurch jedoch nicht erzielen.

Die Kosten für einen Immobiliengutachter richten sich für gewöhnlich nach dem Wert Ihrer Immobilie. Bei einem Immobilienverkaufspreis von beispielsweise 400.000 Euro liegen diese bei ca. 2.000 Euro. Für ein Gutachten, welches Sie auch vor Gericht verwenden können, zahlen Sie eher mehr.
Anhand verschiedener Verfahren wertet ein Immobiliengutachter das Verkaufsobjekt systematisch ein. Zur Wertermittlung nutzt er ebenfalls das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren und hält das Ergebnis in Form eines schriftlichen Wertguthabens fest.

„OFFEN – EHRLICH – TRANSPARENT“

Zusammengefasst glauben wir, dass unsere Argumente der Immobilienbewertung durchaus überzeugen und freuen uns auf Ihre Anfrage zur Immobilienbewertung.

CMO Immobilienmakler Karlsruhe

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Abschließend noch ein paar Begriffserläuterungen – aus einem Verkehrswertbericht:

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenwerte für bestimmte Zonen innerhalb eines Stadtgebiets, die im Wesentlichen gleiche Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale aufweisen. Innerhalb einer solchen Zone wird der Bodenrichtwert für ein fiktives Grundstück bestimmt. Die wertrelevanten Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, wie zum Beispiel Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Zuschnitt, sollen für diese Zone charakteristisch sein.

Bodenwert

Wenn man vom Bodenwert spricht, dann meint man den Wert des Grundstücks ohne Gebäude und „Sonstiges“. Die wesentlichen Merkmale eines solchen unbebauten und unbelasteten Grundstücks sind seine Lage und seine Nutzbarkeit. Mit diesen Grundstücksmerkmalen kann man den Bodenwert wie folgt definieren:

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks nur unter Berücksichtigung der Lage und der Nutzbarkeit. Gebäude und sonstige wertrelevante Umstände, wie zum Beispiel Rechte und Belastungen des öffentlichen und des privaten Rechts, besonders wertvoller Aufwuchs und Altlasten werden im Bodenwert nicht berücksichtigt.

Kostenkennwert aus NHK 2010

Zur Ermittlung des Sachwerts einer baulichen Anlage ist von den Herstellungskosten auszugehen. Dabei handelt es sich um die Kosten, die unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt in vergleichbarer Weise nutzbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden wären. Der Ermittlung der Herstellungskosten sind vorrangig die Normalherstellungskosten (NHK2010) zu Grunde zu lesen, welche entsprechende Kostenkennwerte für die Gebäudearten beinhalten.

Für Garagen enthalten die NHK 2010 eigene Kostenkennwerte:

Gebäudeart 14 – Garagen Standardstufe

14.1 Einzelgaragen/Mehrfachgaragen, einschl. 12 % BNK 245 €/m² 485 €/m² 780 €/m²

14.2 Hochgaragen, einschl. 15 % BNK 480 €/m² 655 €/m² 780 €/m²

14.3 Tiefgaragen, einschl. 15 % BNK 560 €/m² 715 €/m² 850 €/m²

14.4 Nutzfahrzeuggaragen, einschl. 13 % BNK 530 €/m² 680 €/m² 810 €/m²

Hierin bedeuten die Standardstufen:

3: Fertiggaragen

4: Garagen in Massivbauweise

5: individuelle Garagen in Massivbauweise mit besonderen Ausführungen wie Ziegeldach,

Gründach, Bodenbeläge, Fliesen o.Ä., Wasser, Abwasser und Heizung

Baupreisindex

Der Baupreisindex repräsentiert den Verlauf der Preisentwicklung von Herstellungskosten für bauliche Anlagen. Er ist eine Größe, die vor allem im Sachwertverfahren benötigt wird, um Herstellungskosten aus der Vergangenheit auf den Wertermittlungsstichtag „hochzurechnen“. Er kann den Veröffentlichungen des statistischen Bundesamtes entnommen werden.

Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche nach der DIN 277 (Ausgabe 1987) ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. in belüfteten Dächern oder überabgehängten Decken. Maßgebend für die Berechnung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile (in Fußbodenhöhe) einschließlich Verkleidung, z.B. Putz. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben dabei unberücksichtigt.

Alterswertminderung

Die Wertminderung wegen Alters ist eine Größe des Sachwertverfahrens, welche die Auswirkungen der normalen Abnutzung und der Alterung der Bauteile und Baustoffe eines Gebäudes berücksichtigen soll. Sie bestimmt sich laut § 22 ImmoWertV nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen. In der ImmoWertV wird für den Regelfall eine lineare Wertminderung vorgeschrieben.

Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen

Außenanlagen im Sinne der ImmoWertV sind in der Regel lediglich die baulichen Außenanlagen. Dabei kann es sich zum Beispiel um Einfriedungen, Aufschüttungen, Mauern, befestigte Wege, Abwasserkanäle bzw. -rohre und Leitungen handeln. Nichtbauliche Außenanlagen sind in der Regel im Bodenwert enthalten. Zu den sonstigen Anlagen zählen insbesondere Gartenanlagen.

Sachwertfaktor

Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen heraus entsteht. Aus diesem Grund muss nach einer Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Um eine derartige Marktanpassung durchführen zu können, bedarf es eines Sachwertfaktors, der das örtliche Marktgeschehen abbildet und eine Relation zu den Kostenüberlegungen darstellt. Der Sachwertfaktor wird vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind zwingend am Ende der Wertermittlungsverfahren zu berücksichtigen. In der ImmoWertV heißt es zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wie folgt:

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Wohn- und / oder Nutzfläche

Die Vorgehensweise bei der Berechnung der Wohnfläche ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt. Es gibt lediglich einige Vorschriften und Normen, an die man sich halten kann, aber nicht muss:

  • DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (Ausgabe Juni 1987)
  • DIN 283 – Wohnung; Teil 2: Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962)
  • Wohnflächenverordnung

Es handelt sich – so auch bei der gewerblichen Nutzfläche – im Wesentlichen um die Innenmaße der aufgehenden Bauteile der (wohnlich) nutzbaren Räume. Für Dachschrägen, Terrassen und Balkone existieren in den Vorschriften diverse Ansätze. Diese sind auf örtliche Marktüblichkeit zu prüfen und entsprechend anzusetzen.

Rohertrag

Der Rohertrag ergibt sich nach den Vorschriften der ImmoWertV aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen (Mieten/Pachten).

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Die im Ertragswertverfahren anzusetzenden Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Betriebskosten und Mietausfallwagnis zusammen.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert eines Grundstücks im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Ein hoher Liegenschaftszinssatz steht für ein entsprechend hohes Investitionsrisiko. Bei einem niedrigen Liegenschaftszinssatz kann von einem niedrigeren Investitionsrisiko ausgegangen werden.

Bodenwertverzinsung

Das Ertragswertverfahren beruht darauf, dass der Reinertrag in einen Anteil für den ewig vorhandenen Boden und einen Anteil für die nur zeitlich befristet vorhandenen baulichen Anlagen aufgespalten wird. Der Bodenanteil am Reinertrag wird als die Verzinsung des in den Boden investierten Kapitals angesehen. Man den bezeichnet den Bodenanteil am Reinertrag daher auch als Bodenwertverzinsungsbetrag. Der Bodenwertverzinsungsbetrag ergibt aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszinssatz.

Barwertfaktor zur Kapitalisierung

Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung stellt im Ertragswertverfahren die Verbindung zwischen dem Gebäuderein-ertrag und dem Ertragswert der baulichen Anlagen her. Er ist abhängig von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz. Mit dem Barwertfaktor zur Kapitalisierung wird somit der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Wert des zukünftigen jährlichen Reinertrags ermittelt.

Vergleichsfaktoren

Zur Plausibilisierung des Ertragswerts von bebauten Grundstücken können Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Vergleichsfaktoren werden in der ImmoWertV wie folgt definiert:

Vergleichsfaktoren sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen.

 

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