Baufinanzierung

baufinanzierung-baugeld-immobilienfinanzierung-finanzierung-eigenkapital-eigentumswohnung-eigenheim-forward-darlehen-grundsteuer-nebenkosten-bausparvertrag-wohnriester-wohnungsbaupraemie-foerderprogramme-grundschuld-immobilienmakler-karlsruhe

Ob Eigentumswohnung oder Haus – so erfüllen Sie sich den Traum vom Eigenheim. Mit der richtigen Baufinanzierung – bzw. Immobilienfinanzierung

ENDLICH MIETFREI WOHNEN

Für viele Menschen steht der Traum vom eigenen Zuhause schon in jungen Jahren fest. Schon alleine die mittlerweile horrenden Mieten lassen den Wunsch nach einem eigenen Heim nur größer werden. Eine eigene Immobilie symbolisiert Unabhängig-keit und dient oft als Belohnung für die harte Arbeit. Man will sich ja schließlich auch mal etwas gönnen.

Je früher, desto besser

Damit sich der Traum vom Eigenheim auch erfüllen lässt, muss schon sehr früh mit der Planung begonnen werden. Vorrangig ist jedoch hier nicht etwa die Planung des Grundrisses gemeint, sondern die Finanzierung des Projektes. Eigener Wohnraum ist mit vielen Kosten verbunden, die oftmals leider unterschätzt werden. Je früher mit der Ansparphase begonnen wird, desto mehr Kapital kann erspart werden.

Selbst wenn von klein auf ein separates Konto für das spätere Eigenheim angelegt und auch dort immer fleißig Geld hinterlegt wurde – sei es an Geburtstagen oder Anlässen wie Ostern oder Weihnachten
– reicht dieses Geld vermutlich nicht aus, um ein komplettes Haus zu finanzieren.

Hier muss zusätzlich noch auf andere Finanzierungsmöglichkeiten zurückgegriffen werden. Welche für Sie in Frage kommen, erfahren Sie hier.

WIE VIEL KAPITAL BENÖTIGE ICH?

Beispielrechnung: Sie wollen ein Haus erwerben, dessen Kaufpreis bei 250.000 Euro liegt und 20.000 Euro wurden im Laufe der Jahre bereits angespart. Daher müsste doch ein Kredit von 230.000 Euro von der
Bank genügen – oder etwa nicht?

Leider nicht ganz, denn neben dem Kaufpreis fallen auch noch zusätzliche Kosten an, die Erwerbsneben-kosten. Zu diesen Kosten zählen

  • Notargebühren
  • Gebühren für das Grundbuchamt, sowie
  • die Grunderwerbssteuer

Zudem könnte noch eine Provision für den Immobilienmakler anfallen. Käufer und Verkäufer einer Immobilie teilen sich die aufzuwendende Provisionszahlung je zur Hälfte.

Die Faustformel besagt, dass die Erwerbsnebenkosten mit rund zehn Prozent des Kaufpreises eingeplant werden sollten. Ihr tatsächlicher Kapitalbedarf steigt also noch einmal um zehn Prozent hinsichtlich des Kaufpreises.

Zusätzlich zu den Erwerbsnebenkosten entstehen beim Kauf einer Immobilie noch weitere Kosten. Folgende Faktoren müssen bei der Budgetplanung ebenfalls berücksichtigt werden:

  • Reisekosten
  • Kosten für Dienstleister,
  • Bereitstellungszinsen,
  • Renovierungskosten,
  • Anschaffungskosten,
  • Umzugskosten.

Dazu später -unten im Blog- gleich mehr.

Beim Wohnungs- oder Hauserwerb entstehen nicht alle Erwerbsnebenkosten pauschal für jedermann. Welche Kosten zum Tragen kommen, variiert von Fall zu Fall. Deshalb muss neben dem Immobilienerwerb auch die Baufinanzierung einzeln und sorgfältig analysiert werden, um den individuellen Kapitalbedarf zu bestimmen.

WIE WICHTIG IST EIGENKAPITAL BEIM HAUSKAUF?

Klar ist: Je mehr Eigenkapital Sie sich im Laufe der Jahre angespart haben, desto weniger Kreditsumme benötigen Sie – und umso weniger Zinsen müssen Sie zahlen.

Als Faustregel gilt, dass mindestens 5,5 bis zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital-Anteil für Ihre
Immobilienpläne angespart sein sollten. Die wichtigsten Kaufnebenkosten wären nämlich mit dieser Summe abgedeckt. Je mehr Eigenkapital Sie zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung haben, desto günstiger wird Ihre Baufinanzierung.

Sie haben kein Eigenkapital angespart? Dies ist gerade bei jungen Menschen, Berufseinsteigern und jungen Familien der Fall. Das ist ganz normal. Sie müssen Ihren Traum von der eigenen Wohnung oder
dem eigenen Haus jedoch nicht verwerfen, denn ein Immobilienerwerb ist dennoch möglich.

Die Baufinanzierung wird jedoch ohne eigene finanzielle Mittel bedeutend teurer, denn das Risiko ist nicht nur für Sie, sondern natürlich auch für die Bank höher.

In diesem Fall spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung oder einer Vollfinanzierung.

Neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie müssen zusätzlich noch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Hauptdarlehen abgedeckt werden. Eine Vollfinanzierung bietet nicht jede Bank an, denn Aufwendungen für die Nebenkosten sind nach dem Kauf ausgegeben. Es gibt für die Bank keinen materiellen Gegenwert mehr, der als Sicherheit dient. Inwiefern eine Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll und möglich ist, muss im Einzelfall geprüft werden.

Sie bekommen bei keiner Bank eine Vollfinanzierung? Dann sollten Sie dennoch nicht den Kopf hängen lassen. Sie können Ihren Immobilienkauf schon für die kommenden Jahre planen und vorbereiten.
In dieser Zeit können Sie auch genug Eigenkapital ansparen, sodass einer Finanzierung nichts mehr im Wege steht. Oder sprechen Sie uns an!

UNTERSCHÄTZEN SIE DIE FINANZIERUNG NICHT!

Ihre monatliche Belastung wird bei einem Immobilienerwerb deutlich höher. Gehen wir von einer kleinen Familie aus, die bis jetzt eine Belastung von 700 Euro Kaltmiete pro Monat hatte. Die Gebrauchtimmobilie soll 250.000 Euro kosten.

Mit einer Monatsrate von 700 Euro sollte die Immobilie dann doch in knapp 30 Jahren abbezahlt sein,
oder? Theoretisch ja, praktisch sieht es jedoch ganz anders aus:

Die Erwerbsnebenkosten müssen in den Baufinanzierungsplan mit einkalkuliert werden. Wir kalkulieren also schon mal mit 275.000 Euro.

Der aktuell niedrige Zinssatz von Baufinanzierungen ist natürlich unschlagbar. Lesen Sie hier unseren Blog: Ist die Zeit des billigen Baugeldes vorbei?

Einen effektiven Jahreszins bekommt man um die ein Prozent. Die Höhe des exakten Zinssatzes richtet sich nach der Darlehenshöhe, der Zinsbindungsdauer und dem Prozentsatz, zu dem die Immobilie beliehen werden muss. Je höher die drei Größen gewählt werden, desto unsicherer ist die Finanzierung für die Bank. Der Zins steigt folglich als Risikoausgleich an.

Rechenbeispiel

Nehmen wir an, die Familie hat ein Eigenkapital vom 25.000 Euro angespart. Mit diesem Geld sind die Erwerbsnebenkosten gedeckt. Bei der Bank benötigt sie daher ein Darlehen von 250.000 Euro. Mit
einem Zinssatz von jährlich einem Prozent, was 2500 Euro an Zinsen entspricht, muss die Familie monatlich 208,33 Euro nur an Zinsrückzahlungen bedienen. Es würden bei der angestrebten 700-Euro-Monatsrate also nicht einmal 500 Euro monatlich getilgt werden. Wenn das Eigenheim innerhalb von 30 Jahren abbezahlt sein soll, dann steigt die monatliche Belastung auf fast 925 Euro an.

EINE BAUFINANZIERUNG IST KEIN KONSUMENTENKREDIT

Bei einer Baufinanzierung greift die Bank meist auf Zinsfestschreibungen zurück. Hier sollte darauf geachtet werden, dass sich die Zinsfestschreibungen auf zehn oder 15 Jahre belaufen.

Je länger, desto sicherer kann die Rückzahlung angesehen werden oder zumindest der Zinssatz, der bedient werden muss. Nach dem Ablauf der zehn oder 15 Jahre läuft auch die Zinsbindung ab und es kommt zur Prolongation. Die Darlehenslaufzeit wird also verlängert, denn die Restschuld kann meist nicht auf einen Schlag getilgt werden. Die noch offene Darlehenssumme wird nun also in ein neues Darlehen überführt.

Die Gefahr hierbei: Nach beispielsweise 15 Jahren kann natürlich ein ganz anderer Zinssatz am Markt gelten. Doch das kann heute leider niemand vorhersagen.

DIE ZWEITE HÄLFTE DER BAUFINANZIERUNG

Läuft die Sollzinsbindung Ihrer ersten Immobilienfinanzierung aus und das Darlehen ist noch nicht vollständig zurückbezahlt, benötigen Sie einen weiteren Kredit als Anschlussfinanzierung. Zum einen haben Sie die Möglichkeit, Ihr Anschlussdarlehen als Prolongation fortzuführen.

sprich: als Darlehen mit neuen Konditionen bei Ihrer alten Bank.
Zum anderen können Sie auch eine Umschuldung vornehmen und die Finanzierung über eine andere Bank laufen lassen. Ausschlaggebend für Ihre Entscheidung sollte hier immer das Zinsangebot sein.

Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, ist in den meisten Fällen immer noch knapp die Hälfte des Darlehens übrig. Nicht auszumalen, was ein plötzlicher Zinsanstieg bedeuten würde. Bei einem Restdarlehen von beispielsweise 140.000 Euro läge der jährliche Zins mit einem Zinssatz von vier Prozent bei 5.400 Euro.

Die Zinsen würden sich dann monatlich schon alleine auf 466,66 Euro belaufen. Bei gleichbleibender
Rate würde sich die Baufinanzierung bis in die Unendlichkeit ziehen.

Daher bleibt fast nur die Möglichkeit einer Anpassung der Rate nach oben – aber auch das muss man sich erst einmal leisten können. Daher ist es dringend empfehlenswert, parallel neben der Baufinanzierung
weitere Vorkehrungen zu treffen, um Guthaben aufzubauen oder um sich niedrige Zinsen zu sichern. Nur so lassen sich böse Überraschungen in der Halbzeit der Finanzierungsphase vermeiden.

Mit einem Bausparvertrag Zinsen sichern

Sie wollen lieber auf Nummer sicher gehen und nach 15 Jahren keine Überraschungen durch steigende Zinsen erleben? Dann ist ein Bausparvertrag das Richtige für Sie. Mit einem Bausparer besteht auch
für die zweite Hälfte der Finanzierung Planungssicherheit. Das heute niedrige Zinsniveau kann mit einem Bausparvertrag gesichert werden. Der Bausparvertrag kann dann bequem parallel zur Finanzierung bespart werden. Eine hohe Rendite können Sie angesichts der momentanen Niedrigzinspolitik allerdings nicht erwarten. Sie profitieren aber von einem niedrigen Darlehenszins in 15 Jahren.

Leider hat ein Bausparvertrag nicht nur Vorteile.

Der größte Nachteil ist das Problem der Zuteilungsreife. Ihr Bausparer wird zuteilungsreif, wenn Sie etwa 40 Prozent der Bausparsumme angespart haben.

Wann Sie Ihr Bauspardarlehen erhalten, kann bei Vertragsabschluss zwar in etwa so getimt werden, dass Sie Ihr Darlehen im selben Jahr erhalten. Der genaue Zeitpunkt lässt sich jedoch nicht planen. Dies hat einen speziellen Grund, denn Bausparkassen basieren – ähnlich den Versicherungen – auf dem Solidaritätsprinzip: Erst wenn genügend Bausparer in den gemeinsamen Topf eingezahlt haben, bekommen Sie Ihren Bausparkredit.

Daher kann sich die Auszahlung des Darlehens etwas verzögern. Tritt dieser Fall ein, dann gibt es Schwierigkeiten mit der Anschlussfinanzierung.

Natürlich gibt es auch für dieses Problem eine Lösung. Mit passenden Zwischenfinanzierungen können Sie mehrere Monate überbrücken.

Da es sich hier um variable Darlehen handelt, lassen sich diese auch schnell tilgen, sobald Ihnen das Bauspardarlehen zur Verfügung steht. Eine schnelle Tilgung ist in jedem Fall ratsam, denn die Zinsen sind
deutlich höher als bei einer normalen Baufinanzierung.

Mit einem Fondssparplan später die Restschuld tilgen

Auch besteht die Möglichkeit, statt einem Bausparer einen Fondssparer parallel zur Finanzierung zu besparen. Auf Sicht von 15 Jahren sollte hier immer ein positiver Ertrag stehen. Das so entstehende Guthaben kann nach den 15 Jahren als Sonderzahlung in das Darlehen einfließen; somit verringert sich dann auch die Restdarlehenssumme entsprechend. Die Anschlussfinanzierung des offenen Betrages fällt
folglich niedriger aus. Ist die Darlehensschuld deutlich geringer, rückt auch der Zinssatz eher in den Hintergrund, da dieser bei einer niedrigeren Summe nicht so stark ins Gewicht fällt.

Forward-Darlehen

Neben Bausparer und Fondssparplan besteht zudem die Möglichkeit, sich das Zinsniveau für die An-schlussfinanzierung über ein Forward- Darlehen zu sichern. Wie Sie vielleicht schon ahnen, können Sie
sich die Zinsen schon vor dem Darlehensbeginn sichern, ähnlich dem Vorgehen bei einem Bausparer. Setzen Sie auf ein Forward-Darlehen, so bekommen Sie Sicherheit für Ihre finanzielle Planung, denn bei
den meisten Anbietern können Sie das Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen.

Natürlich hat auch dieses Darlehen nicht nur Vorteile.

Diese Form eines Kredites ist teurer als ein normaler Baukredit, denn die Bank verrechnet einen Zins-aufschlag für die Zinssicherheit. Zudem kann heute noch niemand wissen, ob die Zinsen in fünf Jahren eventuell sogar niedriger und gleichbleibend tief sind. Das Forward-Darlehen muss dennoch abgenommen werden. Es kann daher also auch passieren, dass Ihre Zinswette nicht aufgeht.

Egal, wie Sie Ihre Finanzierung nach den zehn bis 15 Jahren Zinsfestschreibung angehen wollen – ob durch eine Zinssicherung per Bausparer, ein Forward-Darlehen oder durch Guthabenaufbau:

Die anfallende Sparrate muss immer zu den monatlichen Nebenkosten gezählt werden.

Auf welche Nebenkosten Sie sonst noch achten müssen, erfahren Sie weiter unten unter dem Punkt: „NEBENKOSTEN – MEHR ALS PEANUTS“.

STAATLICHE FÖRDERUNG

Vater Staat befürwortet das Eigentum von Wohnraum. Daher unterstützt er durch verschiedene Förderungen den Erwerb einer eigenen Wohnimmobilie.

Förderungen durch die KfW-Bankengruppe

KfW-Förderprodukte gibt es in zwei Formen: entweder als direkt ausgezahlten Zuschuss oder als Kredit. Eine Sonderform ist der Kredit mit Tilgungszuschuss, bei dem Sie den Kreditbetrag nicht vollständig
zurückzahlen müssen.

Beim KfW-Wohneigentumsprogramm…

… wird der Kauf oder Bau von selbst genutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen gefördert.
Sie erhalten einen Kreditbetrag von bis zu 100.000 Euro. Hierzu müssen Sie einen Antrag bei einem Finanzierungspartner stellen. Den Förderkredit gibt es hier ab 0,84 Prozent effektivem Jahreszins.

Für unterschiedliche Vorhaben können auch mehrere Förderpunkte für Sie in Frage kommen, die Sie gleichzeitig nutzen können.

Eine weitere Fördermöglichkeit stellt das energieeffiziente Bauen dar.

Die Förderung beschränkt sich auf den Bau oder Kauf eines neuen KfW-Effizienzhauses. Hierunter versteht man einen technischen Standard, der den Primärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust
der Immobilie ins Verhältnis setzt. Je niedriger die Zahl ist, desto höher ist die Energieeffizienz und umso höher fällt auch die Förderung aus.

Einen Förderkredit gibt es hier bereits ab 0,75 Prozent. Der Kreditbetrag ist auf 120.000 Euro begrenzt. Zudem können Sie einen Tilgungszuschuss erhalten. Das bedeutet, dass Sie weniger zurückzahlen müssen (bis zu 30.000 Euro). Je besser der KfW-Effizienzhaus-Standard Ihrer Immobilie ist, desto höher ist der Tilgungszuschuss.
Eine Begleitung durch einen Experten für Energieeffizienz kann zusätzlich mit bis zu 4000 Euro extra gefördert werden. Übernommen werden hierbei 50 Prozent der Kosten für den Experten.

Ergänzend stehen bei Sanierungen noch weitere Förderungen zur Auswahl. Zum einen der „Energieeffizient sanieren“-Investitionszuschuss.

Hier erhalten Sie einen Zuschuss von bis zu 48.000 Euro für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder 10.000 Euro für Einzelmaßnahmen. Dieser Zuschuss gilt auch für den Kauf von saniertem Wohnraum.

Eine weitere Fördermöglichkeit für Sanierungen ist der „Altersgerecht umbauen“-Kredit.

Gefördert werden Modernisierungsmaßnahmen, mit denen Barrieren reduziert werden, der Wohnkomfort
erhöht oder der Einbruchschutz am Wohneigentum verbessert wird. Eine Kredithöhe von bis zu 50.000 Euro erhalten Sie unabhängig von Ihrem Alter. Der effektive Jahreszins beläuft sich auf 0,78 Prozent.
Alternativ können Sie sich auch für den Einbruchschutz-Investitionszuschuss entscheiden. Der Zuschuss beträgt bis zu 1.600 Euro für alle Maßnahmen zum Schutz vor Einbrüchen.

Als letzte Fördermöglichkeit möchten wie Ihnen den Förderkredit für Strom und Wärme vorstellen, den Erneuerbare-Energien-Standard.

Gefördert wird die Errichtung, die Erweiterung und der Erwerb von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien. Sie können hier einen Kreditbetrag von bis zu 50 Millionen Euro bekommen. Die enorme
Höhe ist aber meist nur Unternehmern zugänglich. Den effektiven Jahreszins bekommen Sie ab 1,03 Prozent. Planen Sie also, eine Photovoltaikanlage zu installieren, auf Biogas umzurüsten etc., dann
sollten Sie sich diese Förderung nicht entgehen lassen.

FÖRDERPROGRAMME DER LÄNDER/LANDKREISE

Nicht nur die Bundesrepublik verfügt über eine Förderbank, sondern auch in den Bundesländern gibt es Pendants zur KfW-Bank, die Hauskäufern mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen unter die Arme
greifen. Beispielsweise bietet die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt Baukredite, die sich nicht nach den Kosten, sondern nach der Familiengröße und dem Jahreseinkommen richten. Die Bedingungen
sind aber überall verschieden und ändern sich gelegentlich. Zudem sind verschiedene Ministerien – oft auch mehrere zugleich – für die Förderung zuständig.

WOHNRIESTER

Beim Wohnriester handelt es sich im Grunde um eine Finanzierung mittels eines Immobilienkredits, über einen Bausparvertrag oder eine Kapitalentnahme aus einem Riester-Vertrag.

Das Hauptziel besteht darin, den Immobilienkredit schneller begleichen und anschließend schulden- und mietfrei wohnen zu können. Das Darlehen ist fest verzinst. Sie zahlen es mit Ihren Beiträgen und den Zulagen ab. Wohnriester kann nur für Immobilien beantragt werden, welche Sie selbst besitzen, bewohnen und Ihren Hauptsitz darstellen.

Für die vollen Grundzulagen in Höhe von 175 Euro pro Jahr müssen Sie jährlich mindestens vier Prozent Ihres Jahresbruttoeinkommens einzahlen. Zuschüsse werden bis zu einer jährlichen Beitragssumme von 2100 Euro gewährt. Für Kinder, die vor 2008 zur Welt kamen, kommen 185 Euro pro Kind dazu. Für nach 2008 geborene Kinder schüttet der Staat 300 Euro pro Kind aus.

Diese Summen nennt man auch Kinderzulage. Eine Familie mit zwei nach 2008 geborenen Kindern kann so beispielsweise 950 Euro im Jahr zusätzlich erhalten, wenn beide Elternteile „riestern“ und die vollen Zulagen bekommen.

Zudem profitieren Sie beim Wohnriestern noch von Steuervorteilen.

Im Rahmen der Riester-Förderung können Investitionen im Wert von 2100 Euro von der Steuer abgesetzt werden. Beachtet werden muss aber hierbei, dass die Zulagen noch von der erstattbaren Summe subtrahiert werden. Würden Sie also z.B. 600 Euro zurückerhalten und haben einen Zuschuss von 175 Euro bekommen, so erhalten Sie „nur“ 425 Euro zurück.

Tipp: Lassen Sie die Steuerrückerstattung direkt in Ihre Finanzierung fließen, um den Kredit noch schneller tilgen zu können.

Steuerlast mit Wohnriester

So toll die Steuervorteile auch sind: Es müssen dennoch Steuern gezahlt werden – durch die nachgelagerte Besteuerung jedoch erst zum Renteneintritt. Auf einem fiktiven Konto, dem Wohnförderkonto, werden die staatlich geförderten Leistungen Ihrer Baufinanzierung
vermerkt. Ab dem Renteneintritt wird Ihr auf dem Förderkonto angesammelter Betrag dann versteuert.

Hierbei können Sie zwischen zwei Möglichkeiten wählen:

  1. Entweder Sie bezahlen die gesamten Steuern auf einmal und erhalten 30 Prozent Nachlass, oder
  2. Sie versteuern bis zu Ihrem 85. Lebensjahr jährlich einen Teil des Betrages

Wenn Sie mit 67 Jahren in Rente gehen, müssen Sie jährlich ein Achtzehntel des angesparten Betrages
versteuern. Meistens ist aber die jährliche Besteuerung günstiger. Denn wenn die Steuern auf einmal gezahlt werden, erhöht sich der persönliche Steuersatz deutlich; auch der Nachlass von 30 Prozent
hat darauf keine große positive Auswirkung.

Einer jährlichen Besteuerung kommt der Stundungseffekt zugute.

Es ist vorteilhafter, kleinere Beträge über viele Jahre hinweg zu bezahlen als einen großen Betrag
auf einen Schlag.

Welche der beiden Varianten also im Einzelfall die günstigere ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Hier sollte unbedingt ein Steuerberater kontaktiert werden, um sicherzugehen, dass die Einmalbesteuerung trotz der Verminderung der zu versteuernden Summe um 30 Prozent nicht dennoch bei Ihnen zu einer höheren Steuerlast führt.

Nicht für jeden lohnt sich das Wohnriestern. Die Steuerlast im Alter und die anhaltende Niedrigzins-situation können die Förderung nichtig machen.

Prüfen Sie daher sorgfältig, ob das Wohnriestern Ihnen in Ihrer Baufinanzierung die erhofften Vorteile bringt und ob gegebenenfalls noch weitere steuerliche Abzüge geltend gemacht werden können.

WOHNUNGSBAUPRÄMIE

Diese Förderung soll primär Bausparern dabei helfen, eine Immobilie zu erwerben, zu modernisieren oder anderweitige wohnwirtschaftliche Aufwendungen zu meistern, z. B. den Kauf einer neuen Küche.

Die Einkommensgrenzen werden ab 2021 deutlich erhöht. Alleinstehende dürfen dann ein zu versteuerndes Einkommen von jährlich maximal 35 000 Euro haben, Verheiratete maximal 70 000 Euro. Somit kommen mehr Menschen in den Genuss dieser staatlichen Förderung.

Zum 1. Januar 2021 wurde die Wohnungsbauprämie auf zehn Prozent der jährlichen Einzahlungen angehoben. Zudem steigt die maximal förderbare jährliche Sparleistung für Ihren Bausparvertrag – sie liegt dann bei 700 Euro für Alleinstehende und bei 1400 Euro für Verheiratete beziehungsweise Lebenspartner.

Das heißt: Alleinstehende, die innerhalb eines Kalenderjahres insgesamt 700 Euro in den Bausparvertrag eingezahlt haben, bekommen 70 Euro vom Staat obendrauf.

baufinanzierung-baugeld-immobilienfinanzierung-finanzierung-eigenkapital-eigentumswohnung-eigenheim-forward-darlehen-grundsteuer-nebenkosten-bausparvertrag-wohnriester-wohnungsbaupraemie-foerderprogramme-grundschuld-immobilienmakler-karlsruhe
Wohnungsbauprämie

NEBENKOSTEN – MEHR ALS „PEANUTS“

Beachten Sie, dass Sie als Eigentümer Ihre Nebenkosten nicht mehr mit einer mtl. Pauschale zahlen und am Jahresende gegebenenfalls nachzahlen können. Viele Kosten fallen dann „auf einen Schlag“ an. Und als Eigenheimbesitzer müssen viele Rechnungen zusätzlich zur Baufinanzierung beglichen werden.

Die laufenden Kosten variieren von Haushalt zu Haushalt natürlich. Nachfolgend möchten wir Ihnen grobe Richtwerte auflisten, die als Kalkulationsgrundlage dienen können. Abgaben wie Grundsteuer und
Müllabfuhr unterscheiden sich regional. Für genaue Werte sollten Sie sich rechtzeitig bei der Gemeinde nach den geltenden Gebührensätzen erkundigen.

Heizung/Warmwasser

Die wohl größte finanzielle Belastung an Nebenkosten ist der Heizöltank im Keller. Das Hauptproblem: Das Heizöl wird in einem Schwung geliefert; die Kosten fallen daher auf einmal an. Rund 50 Euro sollten
monatlich für Heizung und Warmwasser beiseitegelegt werden.

Wenn Sie Ihre Heizkosten niedrig halten wollen, dann lohnen sich oftmals Investitionen in die Anlage. Bei der Entscheidung für ein Heizsystem sollten auch die Preissteigerungsraten der verschiedenen Brenn-stoffe beobachtet werden.

Mittlerweile gibt es jedoch diverse alternative Techniken: von der Luft-Wasser-Wärmepumpe über die Öl-Brennwertheizung bis hin zur Pelletheizung – alternativ mit oder ohne Solarthermie. Heizungswartungen sollten Sie ebenfalls bei Ihrer Berechnung einkalkulieren. Hier kann mit circa 400 Euro jährlich gerechnet werden.


Schornsteinfeger

Eine regelmäßige Überprüfung von Öl- und Gasheizungen ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Gebühren schwanken auch hier je nach Bundesland. Rechnen kann man jedoch mit 100 bis 120 Euro jährlich für
den Besuch des Schornsteinfegers.


Strom

Die Stromkosten steigen tendenziell. Für ein Einfamilienhaus kann mit monatlich 80 bis 100 Euro gerechnet werden. Auch hier gilt: Planen Sie vorab etwas mehr Stromgeld ein, sonst fällt zum Jahresende eine Nachzahlung an.
Den steigenden Strompreisen kann mit Photovoltaik auf dem Dach entgegnet werden. Eventuell ist diese Art der Stromgewinnung eine Überlegung für Sie wert.


Wasser/Schmutzwasser/Regenwasser

Das Wasser schlägt in der Haushaltskasse gleich dreimal zu Buche: Zum einen zahlen Sie für das frische Wasser aus der Leitung, aber auch für das Schmutzwasser, sprich das Abwasser. Und drittens fällt
eine Gebühr für Regenwasser an. Welchen Betrag Sie hier aufwenden müssen, hängt von der versiegelten Grundstücksfläche ab. Damit ist die Hausgrundfläche plus die umliegende Pflasterung gemeint. Und
auch beim Wasser gilt wieder: Jede Gemeinde legt die Gebühren der Ver- und Entsorger individuell fest. Hier sollten Sie beim Versorger direkt nachfragen.

Preisbeispiel Hamburg: Eine Kleinfamilie, die am Tag 600 Liter Wasser verbraucht, bezahlt monatlich rund 70 Euro (inklusive Abwasser). Hinzu kommt noch die Gebühr für das Regenwasser in Höhe von 0,73
Euro je versiegeltem Quadratmeter pro Jahr. Grundsätzlich kann also auch bei den Wasserkosten mit pauschal 100 Euro monatlich kalkuliert werden.

Müllabfuhr

Auch der Müll will bezahlt werden und gehört zu den laufenden Kosten eines Eigenheimbesitzers. Hier variieren die Gebühren wiederum je nach Gemeinde. Einen einheitlichen Maßstab für die Berechnung
der Müllkosten gibt es nicht. Oft werden die im Haushalt lebenden Personen als einzige Berechnungs-grundlage herangezogen; in diesem Fall lassen sich die monatlichen Kosten nicht beeinflussen. Wird
jedoch die Müllmenge berücksichtigt, kann man durch Müllvermeidung den einen oder anderen Euro sparen.
Faustregel: Die Kosten belaufen sich auf zehn bis 15 Euro pro Person und Monat.

Reparaturen und Instandsetzungen

Reparaturen fallen im Laufe der Jahre immer an: Es regnet plötzlich durchs Dach hinein, die Haustür lässt sich nicht mehr richtig schließen oder eine Wasserleitung bricht. Mit derartigen unschönen Überraschungen muss immer gerechnet werden.

Daher ist es ratsam, sich circa 100 Euro monatlich für anfallende Reparaturarbeiten auf die hohe Kante zu legen. Im Ernstfall kann dann auf dieses Geld zurückgegriffen werden.

Bei einer Eigentumswohnung ist sogenanntes „Hausgeld“ zu entrichten. Das bedeutet: Jede Partei zahlt in einen gemeinsamen „Pott“ der Eigentümergemeinschaft ein. Anfallende Reparaturen am Gemeinschaft-lichen Eigentum können dadurch beglichen werden.

Rundfunkbeitrag

Von niemandem gemocht, aber von jedem zu bezahlen: der Rundfunkbeitrag.
Der Beitrag für den öffentlich-rechtlichen Rundfunk ist unabhängig davon zu entrichten, ob ein TV-Gerät im Haus ist oder die Familie nur Privatradio hört. Der Beitrag beträgt derzeit circa 19 Euro monatlich. Schließlich müssen die enorm hohen Pensionsrückstellungen ja bedient werden.

Grundsteuer

Die Grundsteuer fällt einmal jährlich an. Auch diese Steuer wird von der Gemeinde festgelegt. Beinahe jeder Eigentümer bezahlt aufgrund unterschiedlicher Einheitswerte und regional verschiedener Hebesätze
einen anderen Betrag. Pro Kopf zahlt jeder Deutsche durchschnittlich 134 Euro jährlich.

baufinanzierung-baugeld-immobilienfinanzierung-finanzierung-eigenkapital-eigentumswohnung-eigenheim-forward-darlehen-grundsteuer-nebenkosten-bausparvertrag-wohnriester-wohnungsbaupraemie-foerderprogramme-grundschuld-immobilienmakler-karlsruhe
Grundsteuer

Die zu zahlende Grundsteuer variiert von Eigenheim zu Eigenheim mitunter sehr stark. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie mit einer jährlichen Steuer von 500 Euro rechnen.

KOSTEN FÜR VERSICHERUNGEN

Auch die Beiträge für Ihre persönliche Absicherung und die Absicherung Ihres Eigenheims können als laufende Nebenkosten betrachtet werden.

Wohngebäudeversicherung

Neben Ihren bisherigen Versicherungsverträgen benötigen Sie als Eigentümer einer Immobilie nun auch eine Wohngebäudeversicherung. Andernfalls steht man eventuell nach einem Feuer vor der Asche seiner Existenz. Eine klassische Wohngebäudeversicherung beinhaltet Schutz vor Feuer, Leitungswasserschäden, Sturm und Hagel.
Diese Absicherung ist unabdingbar. Besser abgesichert sind Sie jedoch, wenn Sie Elementarschäden (Überschwemmung, Überflutung, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, aber auch Vulkanausbruch und
Erdbeben) zusätzlich mit absichern. Eine All-Risk-Deckung (unbenannte Gefahren) bietet Ihnen einen vollen Rundumschutz. Rechnen Sie hier mit Kosten von annähernd 300 Euro jährlich.

Risikolebensversicherung

Bei einer Baufinanzierung, darf eine Risikolebensversicherung unter keinen Umständen fehlen. Denn oft erwirbt man ein Haus nicht alleine. Was geschieht also, wenn der Partner unerwartet stirbt und somit eine
wichtige Einnahmequelle wegbricht? Finanzierungsraten können im seltensten Falle alleine gestemmt werden. Doch hier kommt Ihre Risikolebensversicherung zum Tragen, denn diese zahlt bei Tod der
versicherten Person eine vereinbarte Versicherungssumme aus. Die Versicherungssumme sollte so gewählt werden, dass das Haus davon komplett abgezahlt werden kann.

Benötigt werden in der Regel zwei Risikolebensversicherungsverträge, bei denen jeweils der Partner im Falle des eigenen Todes die entsprechende Geldzahlung erhält. Die Leistung wird im Regelfall jedoch
an den Grundschuldgläubiger abgetreten. Dieser erhält die Leistung, mit der der Kredit getilgt wird, direkt vom Versicherer.


Sie können zwischen einer konstanten und einer variablen Risikoversicherung wählen. Bei der konstanten Variante bleibt die Versicherungssumme über die komplette Laufzeit gleich. Bei der variablen fällt
die Versicherungssumme über die Laufzeit. Auch der Restschuldbetrag der Immobilienfinanzierung fällt über die Jahre; daher wäre auch eine variable Risikolebensversicherung denkbar. Hier gibt es Tarife mit
jährlich fallender Summe, welche Darlehenszins und Tilgung des konkreten Darlehens berücksichtigen.

Empfehlung: Abschluss-LINK für Risikolebensversicherungen bei Hausfinanzierungen

Die Leistung passt daher immer zur offenen Restschuld. Entscheiden Sie sich für eine variable Absicherung, dann muss Ihnen klar sein, dass die Versicherungssumme nur für die Abzahlung der Immobilie ausreicht. Die Angehörigen sind durch diesen Vertrag nicht versorgt.

Wünschen Sie auch hier eine Absicherung, so muss eine separate Lösung gefunden werden.

Wichtig:

Die Laufzeit Ihrer Risikolebensversicherung sollte sich nicht nur auf die ersten 15 Jahre, also auf den ersten Teil Ihrer Finanzierungsphase, beschränken. Natürlich könnte man argumentieren, dass für die zweite Abzahlungsphase wieder eine Risikolebensversicherung abgeschlossen werden kann. Doch was ist, wenn Sie oder Ihr Partner dann keine Risikolebensversicherung mehr bekommen?

Angenommen, einer von beiden erkrankt so schwer, dass keine Versicherung mehr das Risiko übernehmen möchte. Hier sind vor allem Beispiele wie eine Krebserkrankung zu nennen. Schließen Sie daher Ihre Risikolebensversicherung gleich mit einer entsprechenden Laufzeit ab.

Bestehende Versicherungen überprüfen!

Auch ist es wichtig, bestehende Versicherungen, wie z.B. die Hausratversicherung, checken zu lassen. Ihr neues Eigenheim könnte eventuell größer sein. Um eine drohende Unterversicherung zu vermeiden,
bietet sich eine Anpassung der Versicherungssumme an, sodass Sie im Schadensfall Ihre Wertsachen ersetzt bekommen.

Zudem gilt es, die Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Sie zahlen mit Ihrem Einkommen die Finanzierungsrate. Im Falle einer Berufsunfähigkeit muss die Rate
dennoch weitergezahlt werden. Die Rente Ihrer BU ist oftmals nur auf den Lebensunterhalt ausgerichtet. Deshalb sollte die BU-Rente entsprechend angehoben werden, damit Sie auch im Fall der Fälle in
keine finanzielle Notlage geraten.

DIE ERWERBSNEBENKOSTEN IM EINZELNEN – WIE
SETZEN SIE SICH ZUSAMMEN?

Notarkosten

Diese Nebenkosten fallen in Deutschland für jeden Immobilienerwerber an, da eine notarielle Beurkundung zwingend notwendig ist. Die Kosten hierfür können mit rund 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden. Generell gilt: Setzten Sie die zu erwartenden Kosten lieber etwas höher
als zu niedrig an. Auf böse finanzielle Überraschungen möchte doch wohl jeder am liebsten verzichten.

Die Notarkosten decken Kosten für

  • die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs, insbesondere mit Berücksichtigung der Änderungswünsche beider Parteien;
  • den Unterzeichnungstermin mit dem Notar, dem Käufer und dem
  • Verkäufer;
  • die Beurkundung des Vertrages sowie
  • Grundbucheintragungen

Grunderwerbssteuer

Auch diese Kosten sind beim Kauf einer Immobilie immer aufzubringen, denn sonst könnte das Grundstück im Grundbuch nicht auf den neuen Eigentümer überschrieben werden.

Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland. Sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Wer ein bereits bebautes Grundstück erwirbt, zahlt die Grunderwerbssteuer für den gesamten Kaufpreis. Wer allerdings ein unbebautes Grundstück erwirbt und darauf ein Gebäude errichtet, zahlt in der Regel
nur die Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück.

Maklerprovision

Diese Kosten kommen nicht zwingend zustande. Die Provision entfällt, wenn Sie die Immobilie privat erwerben und mit keinem Immobilienvermittler zusammengearbeitet wird.
Die Maklergebühr schwankt teilweise sehr stark. Deutschlandweit kann mit einer Gebühr von drei bis sieben Prozent des Verkaufspreises-zuzüglich Mehrwertsteuer- gerechnet werden.

Neben dem Immobilienpreis ist die Maklergebühr auch von der Marktlage, den aktuellen Konditionen sowie der Zeit, die der Makler benötigt, um die Immobilie zu verkaufen, abhängig. Auch hier gilt wieder: Kalkulieren Sie lieber mit einer etwas höheren Provision.

Ach ja – unsere Maklerprovision liegt bei 3,54 % des Kaufpreises – zuzüglich Mehrwertsteuer

getreu unserem CMO-Motto: offen-ehrlich-transparent

Reisekosten

Auch Reisekosten können bei einem Immobilienerwerb anfallen. Diese haben wir zwar noch nie in Rechnung gestellt, dennoch soll es Immobilienmakler geben, welche diese wohl einfordern. Dazu zählen Fahrtkosten und eventuell notwendige Unterbringungskosten, die bei Besichtigungsterminen für diverse Immobilien, bei Beratungsgesprächen mit Architekten und bei Terminen mit Immobilienmaklern anfallen.

Kosten für Dienstleister

Vor einem Immobilienkauf möchte man meist mehrere Dienstleister beauftragen, damit der Immobilien-erwerb kein Reinfall wird. Häufig werden beispielsweise Sachverständige zur Schätzung des jeweiligen Immobilienwertes zurate gezogen. Zudem beeinflusst die Meinung eines Architekten oder anderer Berater oft den Immobilienkauf. Planen Sie auch hier etwas Kapital ein.

Bereitstellungszinsen

Die meisten Immobilienkäufer kommen um ein Darlehen bei einer Bank nicht herum. Oft wird das Darlehen von der Bank bereitgestellt, der Immobilienkäufer nimmt aber dieses Darlehen erst Wochen oder Monate später in Anspruch. Hier müssen der Bank ab einem gewissen Zeitpunkt Bereitstellungs-zinsen gezahlt werden, da die Bank das Geld für den Darlehensnehmer reserviert und dadurch natürlich Gewinne einbüßt.

Weitere Erwerbsnebenkosten

Renovierungs- und Anschaffungskosten fallen wohl bei den meisten Baufinanzierungen / Immobilienkäufen noch zusätzlich an – und das nicht zu gering.

Denn vor allem Renovierungskosten und Kosten für neue Möbel werden leider viel zu oft unterschätzt. Planen Sie auch hier einen finanziellen Puffer ein. Haben Sie vor, die Immobilie als Eigentümer selbst zu bewohnen, dann fallen neben den Kosten für die Inneneinrichtung voraussichtlich auch noch Umzugs-kosten an. Daher: Planen Sie auch diese in Ihren Gesamtkapitalbedarf mit ein.

DIE EINGETRAGENE GRUNDSCHULD

Bei der Planung Ihrer Baufinanzierung kommen Sie nicht um das Thema der Grundschuld herum. Die Grundschuld dient dem Kreditgeber als „Pfand“ im Grundbuch und sichert so den Kredit ab, falls dieser nicht zurückgezahlt werden kann.

Was ist die Grundschuld einer Immobilie?

Die Grundschuld beschreibt die Belastung eines Grundstückes oder einer Immobilie. Als Grundpfandrecht dient sie der Absicherung der Schulden, für die Sie als Grundeigentümer haften. Die Bank möchte eine Sicherheit; diese wird dann im Grundbuch als Grundschuld eingetragen.
Die Bank sichert sich für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Sie kann dann das Haus zwangsversteigern oder zwangsverwalten lassen, um so den ausstehenden Kredit zu begleichen.
Der Grundeigentümer kann ohne Zustimmung des Kreditgebers das Grundstück oder die Immobilie nicht verkaufen. Ist der Kredit restlos getilgt, so geht das Recht an der Immobilie wieder komplett auf Sie über.

Grundschuld löschen

Sobald der Kredit abbezahlt ist, kann die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Ein Löschen der Grundschuld ist jedoch mit Gebühren des Grundbuchamtes sowie Notarkosten verbunden.
Wollen Sie die Immobilie irgendwann verkaufen, dann ist eine Löschung zwingend notwendig, denn kein Käufer möchte eine Immobilie erwerben, die finanziell belastet ist. Wollen Sie die Immobilie jedoch nicht verkaufen, dann ist das Löschen der Grundschuld nicht zwingend notwendig.

In eigener Sache : Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung:

Der Erwerb einer Immobilie stellt für uns alle eine Art Sicherheit dar. Immobilien können weder verloren gehen noch gestohlen oder mitgerissen werden. Mit gesundem Menschenverstand gekauft, vollständig bezahlt und mit angemessener Sorgfalt verwaltet, handelt es sich um die wohl sicherste Investition im Leben.

Wir haben Zugriff auf mehr als 400 Finanzierungspartner und sind somit transparent und anbieter-unabhängig.

Marin Ostojic – CMO Makler Karlsruhe

Baufinanzierungs-Tipps wie beispielsweise: den Finanzierungs-Pass oder wie Sie sich die aktuellen Zins-Konditionen sichern können und vieles mehr, haben außerdem auf unserer Seite unter der Rubrik Immobilienfinanzierung-Baufinanzierung zusammengefasst.

Wir wünschen Ihnen und Ihrer Familie eine wundervolle Zeit in Ihren eigenen vier Wänden!

Unser Team Baufinanzierung /Immobilienfinanzierung freut sich auf Ihre Kontaktanfrage.

Mit besten Empfehlungen aus Karlsruhe

CMO Immobilienmakler Karlsruhe

baufinanzierung-baugeld-immobilienfinanzierung-finanzierung-eigenkapital-eigentumswohnung-eigenheim-forward-darlehen-grundsteuer-nebenkosten-bausparvertrag-wohnriester-wohnungsbaupraemie-foerderprogramme-grundschuld-immobilienmakler-karlsruhe
baufinanzierung-baugeld-immobilienfinanzierung-finanzierung-eigenkapital-eigentumswohnung-eigenheim-forward-darlehen-grundsteuer-nebenkosten-bausparvertrag-wohnriester-wohnungsbaupraemie-foerderprogramme-grundschuld-immobilienmakler-karlsruhe
baufinanzierung-baugeld-immobilienfinanzierung-finanzierung-eigenkapital-eigentumswohnung-eigenheim-forward-darlehen-grundsteuer-nebenkosten-bausparvertrag-wohnriester-wohnungsbaupraemie-foerderprogramme-grundschuld-immobilienmakler-karlsruhe

Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf

Wir beraten Sie im persönlichen Termin unverbindlich und gehen auf Ihre Wünsche ein.